您当前的位置：原创2022年注会税法跟学笔记：房地产相关增值税汇总
时间：2022-12-16 16:52 来源：战考网
房地产作为营改增的头号问题行业，涉及的增值税业务最为复杂多样，既有一般计税也有简易计税，既涉及异地预缴又需要本地申报，既要考虑业务时间也要考虑业务性质。本文对房地产相关的增值税计税情况进行了简单的汇总，用于区分不同情况下的增值税计税。
一、不动产转让
1、一般计税：一般纳税人(包括新项目老项目)
(1)非自建
①不动产所在地预缴：转让差额÷(1+5%)×5%
②机构所在地申报：出售全部价款和价外费用÷(1+9%)×9%+其他销项-进项-预缴
(2)自建
①不动产所在地预缴：转让全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%
②机构所在地申报：出售全部价款和价外费用÷(1+9%)×9%+其他销项-进项-预缴
2、简易计税：一般纳税人(老项目)、小规模纳税人
(1)非自建
①不动产所在地预缴：转让差额÷(1+5%)×5%
②机构所在地申报：转让差额÷(1+5%)×5%-预缴
(这里没有其他销项和进项，是因为简易计税不得抵扣进项，增值税简易处理)
(2)自建
①不动产所在地预缴：转让全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%
②机构所在地申报：转让全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%-预缴(这里没有其他销项和进项，是因为简易计税不得抵扣，增值税简易处理)
3、个人转让其购买的住房
(1)北上广深
①免税：2年以上、普通住宅
②差额：2年以上、非普通住宅
③全额：2年以内
(2)其他地区
①免税：2年以上
②全额：2年以内
二、不动产经营租赁
1、一般计税：一般纳税人(包括新项目老项目)
①不动产所在地预缴：含税销售额÷(1+9%)×3%
②机构所在地申报：含税销售额÷(1+9%)×9%+其他销项-进项-预缴
2、简易计税：一般纳税人(老项目)、小规模纳税人、个体工商户出租非住房、其他个人出租非住房
①不动产所在地预缴：含税销售额÷(1+5%)×5%
②机构所在地申报：含税销售额÷(1+5%)×5%-预缴
3、个体工商户出租非住房、其他个人出租非住房
含税销售额÷(1+5%)×1.5%
三、跨县市区建筑服务
(1)一般计税：一般纳税人(包括新项目老项目)
①建筑服务发生地预缴：差额÷(1+9%)×2%
②机构所在地申报：全部价款和价外费用÷(1+9%)×9%+其他销项-进项-预缴
(2)简易征收：一般纳税人老项目、清包工、甲供工程、小规模纳税人
①建筑服务发生地预缴：差额÷(1+3%)×3%
②机构所在地申报：差额÷(1+3%)×3%-预缴
四、实战演练
1.某建筑公司为增值税一般纳税人，2021年6月在外省承接了一项工程，收取的含增值税工程款为8000万元，支付的含税分包款为2000万元。该建筑公司应该在建筑服务发生地预缴增值税( )万元。
A.110.09
B.146.79
C.174.76
D.165.14
参考答案：A
参考解析：一般纳税人采用一般计税方式提供建筑服务应该预缴的增值税=(总包款-分包款)÷1.09×2%=(8000-2000)÷1.09×2%=110.09(万元)。
2.B市的甲建筑企业是小规模纳税人，2020年4月在A市取得含税建筑收入总额为500万元，支付分包款200万元，则甲企业在建筑服务发生地A市预缴税款( )万元。
A.8.74
B.14.56
C.9
D.15
参考答案：A
参考解析：应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%=(500-200)÷(1+3%)×3%=8.74(万元)
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